存量首套房贷款利率如何调整？银行出细则，专家解读→
存量首套住房贷款利率怎么降？什么时候可以办理？利率可以下调多少？自8月31日两部门发文引导降低存量首套住房贷款利率后，这些是购房者最为关心的问题。
截至目前，已有超过20个城市执行“认房不认贷”政策，多家银行也已经给出具体操作细则。
此前因“认房又认贷”而必须按照二套房贷利率标准办理的购房者，如果符合“认房不认贷”条件，就有望享受政策利好。
比如，在购买房屋时，家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的，就在调整范围内。
如果本来拥有多套房屋，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，现在名下只有一套房，只要当地也出台了“认房不认贷”政策，也可以申请调整。
易居研究院研究总监严跃进解释称，购房者只要符合“首套房”标准，那么接下来每个月这套房的月供就会减少，即享受到少还月供的利好。“全国各地的购房者都可以享受，无所谓大城市还是小城市的。但是，我们这里是说商业银行贷款，纯公积金贷款和非住宅贷款的购房者是不能享受这个政策的”。
多数借款人的房贷利率是在贷款市场报价利率（LPR）基础上加减点确定的，此次也是在加减点上调整。
“各大银行发布的规则，本质上就是对各个高基点的购房者进行调整，让其享受最低的基点。按照此次规则，部分年份购房者可以享受到‘LPR+0基点’，部分年份购房者可以享受到‘LPR-20基点’。”严跃进表示，此次改革的思路，其实就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。
这次有两个重要名词，贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限和贷款发放时全国首套房贷利率政策下限，即当地下限和全国下限，两者并不相等。
银行的调整按贷款发放时间来，所以，此次能够下调多少的关键在于贷款时间。严跃进对记者粗略地总结，可以分为疫情前（房地产升温期）、疫情中和疫情后三个时间节点。
以中国银行的公告为例，该行明确，贷款类型为LPR浮动利率类型的，2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20基点），如贷款利率低于全国下限则不调整。
2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0基点），如贷款利率低于全国下限则不调整。
2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0基点），如贷款利率低于LPR则不调整。
由此可以得出，如果当地下限利率和全国下限利率相同，在2022年5月14日前发放的，那么此次利率最低能调整到LPR，享受LPR+0基点；如果是之后发放的，利率最低为LPR-20基点。
但如果所在城市的下限利率高于全国下限，那么调整后降到签订合同当年本地首套房贷利率政策下限。比如上海的存量首套商业性个人住房贷款利率自律下限，从2021年7月24日至今执行的标准为LPR+35基点，那么上海地区符合条件的购房者，最低利率可调整至LPR+35BP。
此次银行调整规则根据时间点不同，其实明确了三种调整规则。
以100万元贷款本金、30年期等额本息还款方式来进行测算，如果是2019年10月前购房的，当年购房者比较高的利率可能为5.8%，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。严跃进对记者算了一笔账：其原来总利息为111万元、月供5868元。而现在总利息为76万元、月供4890元。如此对比，总利息少支付35万元，每月可少还978元。
如果是2019年10月至2022年5月期间买房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者的较高利率大概为6.3%，此次调整后，总利息少支付47万元，每月可少还1300元。
而2022年5月份后买房的，其利率重新定价规则从“LPR+高基点”调整为“LPR-20基点”，如果按照较高利率5.2%来计算，利率最低可以到4.0%，总利息少支付26万元，每月可少还717元。
调整存量首套房贷利率主要有两种方式：一是“利率变更”，由借款人向银行申请变更存量房贷利率；二是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放贷款置换存量首套房贷。
目前为了节省借款人的时间成本，各家银行主要采取变更贷款利率方式，于9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请，借款人也不必重新签订合同。
如果想要采取新发放贷款置换存量首套房贷的，9月25日起向贷款银行发起书面申请即可，但贷款金额不能有变动，无法增加。
如果不接受自动调整，购房者也可以向银行提出异议，向贷款经办机构提出异议申请，届时该行将不会根据前款规定对其贷款利率进行自动调整。提出异议的具体日期各行不一，但都需在9月25日之前。
同时，“二套转首套”的存量房贷、房贷利率仍使用固定利率没有转换成LPR、当前处于不良状态的三种借款者，都需要向银行主动发起申请。
记者从上海、北京公积金贷款处了解到，用过一次公积金贷款且再贷款时名下无房无贷的情况，使用公积金贷款时仍然属于二套改善型住房。
目前有关部门“认房不认贷”的举措仅针对商业银行发放的个人住房贷款，公积金中心还未接到“认房不认贷”政策的相关通知，政策如果有变化，会第一时间通过官方渠道更新。
近期，提前还款成为不少购房者的首选理财方式，在利率调整的政策出台后，这部分人士也好奇自己能否享受到利率优惠。
“对提前还贷的客户，只要还未结清贷款，凡是符合条件的，都可进行利率下调。”中国建设银行住房金融与个人信贷部工作人员隋云飞说，对于已提出提前还款申请但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合条件的，也可以纳入此次调整范围。
国际评级机构穆迪发布行业评论指出，9月25日下调存量首套房贷利率后，提前还贷有望趋于稳定，从而减轻其对银行净息差的负面影响。
记者 曹韵仪
编辑 姚惠
责任编辑 孙霄
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